商品房銷(xiāo)售廣告的法律責任

近年來(lái),房屋銷(xiāo)售中因開(kāi)發(fā)商虛假廣告侵害購房者權益引發(fā)糾紛的案件逐漸增多，由于對此類(lèi)問(wèn)題缺乏明確的規范以及對法律理解把握的不同，同類(lèi)案件的處理結果常常出現較大的差異。
　首先從商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)上看：
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。
　　根據該規定，商品房銷(xiāo)售廣告一般應視為邀約邀請，不對該廣告的發(fā)布者產(chǎn)生合同法的效力。但該商品房的銷(xiāo)售廣告就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約，對商品房銷(xiāo)售者產(chǎn)生合同法的效果。因此，商品房銷(xiāo)售廣告性質(zhì)分為兩類(lèi)：
　　1、屬于邀約邀請性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告
　　該類(lèi)廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受廣告法及國家其他法律的調整。
　　2、具有要約性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告
　　該類(lèi)商品房銷(xiāo)售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述，并就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施做出較為具體的說(shuō)明或允諾。這種限制只是就該商品房銷(xiāo)售廣告的商品房本身和該規劃小區內的配套設施，比如就商品房的建設材料機構，或者就該規劃小區的綠地、車(chē)位車(chē)庫等配套設施做出的說(shuō)明或允諾，其他的說(shuō)明或允諾一般不視為具有要約的性質(zhì)。
其次關(guān)于商品房銷(xiāo)售廣告的法律責任，也會(huì )因為商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)不同而有所差別，具體是以下兩種情況：
　　1、屬于邀約邀請性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告的法律責任
　　商品房銷(xiāo)售廣告如果是邀約邀請性質(zhì)的，由于邀約邀請的內容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款。例如，開(kāi)發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利?！边@樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請。即使開(kāi)發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開(kāi)發(fā)商也不需要為虛假廣告承擔違約責任。
　　2、具有邀約性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告的法律責任
　　《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條作了更為詳細的規定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！睂τ谠摋l的適用，應把握以下幾點(diǎn)：
　?。?）所做說(shuō)明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀(guān)形象，確定的小區規劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。
　?。?）廣告的內容是對商品房開(kāi)發(fā)范圍內的房屋及相關(guān)設施所做的說(shuō)明和允諾，包括作為買(mǎi)賣(mài)合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶(hù)型、結構、空間尺寸，設備安裝的數量、品牌，住宅小區的規劃、配套設施等。
　?。?）對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買(mǎi)賣(mài)合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構成要件，如優(yōu)惠購買(mǎi)的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設備品牌的說(shuō)明和允諾。